Để xây dựng một ngôi nhà mơ ước và với chi phí không hề nhỏ, việc chọn lựa kỹ càng một kiến trúc sư phù hợp và một nhà thầu có năng lực xứng đáng để trao trọn niềm tin là điều cần thiết? Nhưng trước hết, chúng ta cần phải hiểu Các
chủ đầu tư địa ốc và
nhà thầu xây dựng kiếm lời thế nào từ dự án?
1. Chủ đầu tư kiếm lời khác nhà thầu xây dựng
Thông thường, khi tìm một khoảng đất, chủ đầu tư sẽ chỉ xây dựng được trên 50% thể tích ấy. với nghĩa là cứ 2m2 đất, thì người ta xây dựng được trên 1m2. nếu tính giá đất trung bình 1.000 USD/m2, thì chi phi giá đất trong 1 dự án là khoảng 2.000 USD/m2.
Nếu dự án được xây dựng thành khu căn hộ 20 tầng, thì giá thành đất trên mỗi mét vuông sẽ là 100 USD (2.000 USD:20). chi phí xây dựng của một căn hộ tương đối cao cấp hiện tại, theo một chuyên gia trong ngành, khoảng 500 – 600 USD/m2.
Như vậy, khi bán giá căn hộ 1.300 USD/m2, thì họ đã lãi gấp đôi, đây là cách kiếm lời của chủ đầu tư. Khi giá nhà trên thị trường nâng cao thì chủ đầu tư cũng bán tăng giá lên. Lúc thị trường xuống, chủ đầu tư làm cho chậm tiến độ lại để chờ thời, và lãi suất phạt mà các bạn được hưởng thường chỉ bằng lãi suất cơ bản của ngân hàng. Ngay cả trong trường hợp giá vật liệu nâng cao đỉnh điểm trong quý 3/2008 khoảng 30%, thì chủ đầu tư vẫn an toàn.
Tính toán này không đưa ra kết luận rằng những siêu thị tăng trưởng địa ốc đều có làm ăn phải chăng. Thành công của 1 công ty còn phụ thuộc vào phổ biến yếu tố khác nhau về quyết định kinh doanh, quản lý… Tuy nhiên, tính toán này cho thấy tỷ lệ lợi nhuận của các dự án chung cư là siêu cao, đặc thù đối với những chủ đầu tư đã gom được đất trong thời kỳ giá thực sự phải chăng mạt.
2. Nhà thầu xậy dựng kiếm lời khó khăn hơn
Nhà thầu xây dựng thì vô cùng đơn giản, đề cập nôm na là họ chỉ đi làm cho thuê. Lúc chủ đầu tư mang công trình, trường hợp là tư nhân họ cũng mời ít ra là 3,4 nhà thầu, còn trường hợp là Nhà nước thì quy định yêu cầu là cần công khai thông báo mời thầu trên các phương tiện truyền thông và một cuộc đấu thầu ít nhất năm đơn vị được mời, khi mở thầu cũng ít nhất là mang ba đơn vị chào giá hợp lệ.
Nhà nước ban hành hẳn một bộ đơn giá xây dựng cơ bản dựa vào đó có thể tính được giá của hầu hết các hạng mục thi công xây dựng và lắp đặt.
Như vậy, giả dụ công trình sở hữu một bộ bản vẽ kỹ thuật thi công hoàn chỉnh, ban quản lý dự án chỉ định rõ ràng những chủng cái vật tư thì các đơn vị chào giá hầu như siêu ít khác biệt. Sự khác biệt giá để thắng thầu chính là năng lực đặc trưng của nhà thầu xây dựng đấy. Năng lực đó là:
1. Khả năng tài chính, để với thể ứng vốn trước, ít buộc phải trả tiền vay ngân hàng hơn so với những đơn vị khác.
2. Công nghệ thi công và quản lý, những nhà hàng với công nghệ thi công rẻ hơn, quản lý kỹ thuật hơn, đội ngũ công nhân chuyên nghiệp hơn sẽ có khả năng khiến ra sản phẩm cộng chất lượng sở hữu tầm giá thấp hơn.
3. Đồ vật, họ đã đầu tư thiết bị cao cấp, nhưng do họ có rộng rãi công trình thi công cộng lúc phải việc khấu hao chi phí các trang bị cho từng công trình ít đi.
Tuy nhiên, cho dù họ mang khả năng tổng hợp tất cả ba chi tiết trên, nhưng mang việc đấu thầu quyết liệt về giá như ngày nay, tôi không tin cách kiếm lời của nhà thầu xây dựng nào có thể lời hơn 7 – 10% giá trị xây dựng.
